Hypothèque: FAQ

Par objet clé en main, nous entendons un bien immobilier qui n'a pas encore été construit et que tu souhaites acheter clé en main. Dans la phase de construction, tu n'agis pas en tant qu'entrepreneur général.

Dans ce cas, le financement peut être réalisé avec une hypothèque VIAC (à condition que tous les critères relatifs au bien immobilier et à toi sont remplis).

Note que dans le cas d'un financement clé en main, tu dois payer toi-même tous les acomptes à verser (pas de financement par hypothèque VIAC). Le montant total de ces acomptes peut être supérieur à celui de tes fonds convenus. Le paiement de l'hypothèque est effectué sous la forme d'un paiement final unique au moment de la livraison clé en main.
Du fait que tous les paiements avant le paiement final sont effectués sur tes fonds propres, tu assumes seul le risque que la construction du bien immobilier soit achevée par l'entrepreneur général.

Si ton bien immobilier doit être financé par plusieurs paiements (tranches) dans le cadre d'un contrat d'entreprise générale, cela n'est pas possible au moyen d'une hypothèque VIAC. Dans ce cas, contacte l'équipe de crédit de la banque WIR (tél. 0800 947 947).

Si tu t'attends à une hausse des taux d'intérêt hypothécaires ou si tu souhaites refinancer ton hypothèque qui arrive à échéance, tu peux fixer ton taux d'intérêt jusqu'à un an et demi avant le versement. Un supplément (appelé forward) est alors ajouté à ton taux d'intérêt. Ce supplément s'applique si le paiement de l'hypothèque a lieu dans plus de 3 mois et est calculé en fonction de la situation actuelle du marché.

Le forward s'élève actuellement à 0.02% par mois, les trois premiers mois étant gratuits.

Exemple: fixation du taux d'intérêt dans 6 mois résulte en un supplément de 0.06% (3 mois gratuits plus 3 mois à 0.02% chacun).
Si le taux d'intérêt actuel est par exemple de 1.00%, ton taux d'intérêt effectif s'élève à 1.06% par an pour toute la durée en cas de fixation 6 mois à l'avance.

Si tu as rempli le Quick-Check et souhaites envoyer le formulaire de demande, y compris les annexes nécessaires, à la Banque WIR, tu as deux possibilités:

• Envoie un e-mail à viac-hypothek@wir.ch et joins tes documents en tant que pièces jointes au format PDF (pas de fichiers Zip ni de liens). Nous te prions de noter que nous ne pouvons recevoir que des e-mails de 45 MB maximum. Si nécessaire, tu peux aussi envoyer les annexes dans plusieurs e-mails.
• Envoie les documents par la poste à:
  Banque WIR
  Équipe de crédit
  Auberg 1
  4002 Bâle

Le VIAC Quick-Check effectue un premier examen de tes capacités à supporter un crédit hypothécaire. Il se base sur divers critères tels que le type de bien immobilier, la structure du financement et les actifs mis en gage et établit un premier calcul de capacité financière. Un résultat positif du Quick-Check est nécessaire pour que l’examen de la demande de crédit hypothécaire se poursuive par le dépôt des documents nécessaires à l’évaluation ordinaire.

Important: un feed-back positif de la part du Quick-Check ne représente en aucun cas une acceptation définitive de financement. Ce n’est qu’au terme de l’évaluation ordinaire de la demande de crédit hypothécaire par la Banque WIR et après l’envoi des documents contractuels que l’acceptation est définitive.

La Banque WIR assure tous les crédits hypothécaires octroyés contre les séismes auprès de la société d’assurances GVB Privatversicherungen AG. En cas de sinistre, la Banque WIR a donc droit aux prestations de GVB. Après déduction d’une franchise de CHF 30'000.-, la Banque WIR te verse ces prestations (au maximum jusqu’au montant du crédit hypothécaire). Pour que tu obtiennes ce dédommagement, tu devras toutefois déposer des documents de plausibilité.

Si ton bien immobilier devait subir un dommage après un tremblement de terre, tu peux t’adresser à la Banque WIR (tél. 0800 947 947).

Grâce au Quick-Check dans la version web de l’application VIAC (pour ordinateur ou tablette), tu peux déterminer toi-même si tu entres en ligne de compte pour un crédit hypothécaire VIAC. Des critères tels que le type d'objet, la composition du financement, la mise en gage et un premier calcul approximatif de la capacité financière sont effectués. Les critères suivants doivent également être remplis pour pouvoir bénéficier de l'offre de l'hypothèque VIAC:

1. Critères personnels
• Particuliers de 18 à 60 ans
• Le preneur de crédit est citoyen suisse ou au bénéfice d’un permis de séjour B ou C
• Client VIAC Pilier 3a ou VIAC LP (si plusieurs preneurs de crédit, il faut qu’au moins l’un d’entre eux soit client VIAC)
2. Critères relatifs au bien immobilier
• Le bien immobilier sert de logement principal ou sera utilisé en tant que tel après l’achat
• Utilisation propre: le bien immobilier est réservé à 100% au propre usage du preneur de crédit
• Objet existant ou clé en main
• Frais de rénovation jusqu’à un maximum de 10% de la valeur du bien
• Bien immobilier situé en Suisse
• Valeur maximale du bien immobilier CHF 2.3 millions
• Pas de servitudes / charges foncières réduisant la valeur du bien (droit d’habitation, usufruit, droit de superficie)
• Sont exclus:
• Les appartements de vacances
• Les biens de rendement ou les biens partiellement loués
• Les projets de construction ou les biens en cours de transformation ou dont la transformation est prévue (coûts des transformations > 10% de la valeur du bien)
• Les biens immobiliers à l’étranger ou au Tessin
3. Critères relatifs au financement
• Au maximum 2 preneurs de crédit
• Endettement max. de 80% (les 20% de fonds propres peuvent être mis en gage)
• La capacité financière calculée doit être garantie
• Le crédit hypothécaire doit se monter à un montant situé entre CHF 100'000.- et 1'840'000.-
• Seuls des financements globaux sont admis (sont exclus: financements en second rang)
• La date d’échéance du versement / du financement doit tomber au plus tard après 1.5 ans.

Le montant du crédit hypothécaire ne doit pas forcément être financé dans sa globalité. Il est également possible de diviser le montant en plusieurs tranches que l’on finance de manière différente. Chaque part résultant de la division du montant du crédit hypothécaire est appelée tranche.

Exemple:
montant global du crédit hypothécaire: CHF 800'000.-
1ère tranche: CHF 400'000.- crédit hypothécaire à taux fixe sur 10 ans
2ème tranche: CHF 400'000.- crédit hypothécaire à taux fixe sur 5 ans

Le crédit hypothécaire VIAC ne permet que des financements globaux. Il faut donc financer l’ensemble du montant du crédit hypothécaire et pas seulement certaines tranches de ce montant.

On entend par endettement hypothécaire le rapport entre le montant du crédit hypothécaire et la valeur vénale du bien immobilier en pour cent.

Un exemple:
- Valeur vénale du bien immobilier: CHF 1'000'000.-
- Fonds propres: CHF 200'000.-
- Montant du crédit hypothécaire: CHF 800'000.-
- Endettement hypothécaire: 80% (CHF 800'000.- / CHF 1'000'000.-)

Endettement brut et endettement net:
On entend par endettement brut le montant du crédit hypothécaire qui n’est garanti que par le bien immobilier. L’endettement net n’est autre que l’endettement total garanti par le bien immobilier et des gages additionnels (mise en gage d’avoirs du 2ème et / ou 3ème pilier).

Un exemple:
- Valeur vénale du bien immobilier: CHF 1'000'000.-
- Fonds propres mis en gage: CHF 200'000.-
- Montant du crédit hypothécaire: CHF 1'000'000.-
- Endettement net: 80% ((1'000'000 – 200'000) / 1'000'000)
- Endettement brut: 100% (1'000'000 / 1'000'000)

Dans le cas du crédit hypothécaire VIAC, l’endettement net doit être au maximum de 80%. Si tu es en mesure de fournir suffisamment d’actifs additionnels à mettre en gage, l’endettement brut peut atteindre 100%.

Remarque: plus l’endettement est élevé, plus ton revenu doit être élevé pour que tu puisses effectivement supporter les charges hypothécaires.

Avant de t’octroyer définitivement un crédit hypothécaire, la Banque WIR évalue ta solvabilité et tes capacités financières. Tes capacités financières sont déterminées à l’aide d’un calcul de capacité financière. Ce dernier détermine le rapport entre tes revenus et les dépenses courantes liées à ton bien immobilier. Ces dernières comportent les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien, les amortissements financiers ainsi que d’autres frais. Ce calcul ne se base pas sur les taux d’intérêt effectifs mais sur un taux d’intérêt théorique qui est plus élevé que le taux d’intérêt effectif. Ceci permet de garantir que tu seras également en mesure de supporter les charges liées à ton bien immobilier en cas d’augmentation des taux d’intérêt hypothécaires.

Si le VIAC Quick-Check conclut que la capacité financière n’est pas assurée, tu peux t’adresser à la Banque WIR. Les conseillers en crédits de la Banque WIR analyseront avec toi ta situation personnelle et détermineront s’il existe des solutions alternatives qui te permettront de réaliser ton rêve de devenir propriétaire immobilier (tél. 0800 947 947).

Le créancier hypothécaire est la Banque WIR. Cette dernière évalue ta solvabilité et tes capacités financières et ouvre un compte hypothécaire à ton/votre nom en cas de financement. Tu deviens ainsi client de la Banque WIR. Chez VIAC, tu ne fais qu’effectuer le Quick-Check.

Tu peux directement poser toutes les questions relatives au crédit hypothécaire à la Banque WIR. Pour l’instant, le crédit hypothécaire n’apparaîtra pas sur l’application VIAC ou sur sa version sur le web. Cette fonction est prévue pour l’une des prochaines étapes de développement de l’assortiment de prestations.

Non, le crédit hypothécaire VIAC n’est pas un crédit hypothécaire numérique. Tu ne fais que le VIAC Quick-Check sous forme numérique. Par la suite, tu peux envoyer le formulaire de demande de crédit hypothécaire VIAC ainsi que les documents nécessaires à la Banque WIR par courrier postal ou par courriel. Dès qu’elle aura effectué l’examen hypothécaire, la Banque WIR t’enverra par courrier postal le crédit de base et le crédit hypothécaire. Tu devras déposer ces contrats auprès d’une succursale de la Banque WIR ou les renvoyer par courrier postal avec une copie authentifiée d’une pièce d’identité (tu reçois à cet effet un bon à utiliser pour obtenir gratuitement cette authentification à n’importe quel guichet des CFF ou de la Poste).

Oui, tu peux remplacer un crédit hypothécaire existant par un crédit hypothécaire VIAC. Le versement du crédit hypothécaire VIAC devra toutefois se faire au cours de ces 18 prochains mois. Tiens compte, s’il te plaît, du fait que dans la plupart des cas, tu devras verser une pénalité pour remboursement anticipé si tu désires remplacer ton crédit hypothécaire avant son échéance convenue.

Les taux d’intérêt hypothécaires sont adaptés en permanence aux taux d’intérêt courants sur le marché. Dès que la Banque WIR a reçu de ta part l’ensemble de ton dossier hypothécaire, le taux d’intérêt sera déterminé en fonction du modèle hypothécaire que tu auras choisi. La date de réception de ton dossier hypothécaire complet par la Banque WIR est donc déterminant pour le taux d’intérêt qui te sera proposé.

Important: le dossier que tu déposes doit absolument être complet. Si des documents devaient manquer ou être incompréhensibles, il se peut que le taux d’intérêt se modifie en fonction de l’évolution intervenue entre-temps sur les marchés.

Petit conseil: envoie tes documents par courriel. Tu obtiens ainsi un accusé de réception et une confirmation en temps réel.

Conclusion anticipée d’un crédit hypothécaire: Si tu t’attends à une hausse des taux d’intérêt ou si tu veux refinancer ton crédit hypothécaire arrivant à échéance, tu peux fixer ton taux d’intérêt jusqu’à 1 année et demie avant le versement. Dans un tel cas, un supplément (appelé forward) est ajouté à ton taux d’intérêt. Ce supplément est dû lorsque le versement du crédit hypothécaire intervient après plus de 3 mois et il se calcule en fonction de la situation actuelle sur le marché.

Les taux d’intérêt affichés sont publiés par la Banque WIR. Il s’agit de taux de référence qui peuvent se modifier en fonction de l’évolution sur le marché. Tu recevras ton taux d’intérêt définitif lorsque tu auras déposé ton dossier hypothécaire complet auprès de la Banque WIR.

Le régime matrimonial régit la répartition des biens entre époux pendant le mariage mais également la répartition des biens en cas de divorce ou de décès.

En Suisse, nous connaissons trois régimes matrimoniaux:

1. La participation aux acquêts:
   En absence de contrat de mariage, la participation aux acquêts est le régime matrimonial qui s’applique par défaut
• Chaque époux reste propriétaire de ses biens propres. Font partie des biens propres les biens dont il était propriétaire avant le mariage et ceux qui lui ont été offerts ou ceux dont il a hérité pendant le mariage
• Les acquêts sont gérés indépendamment les uns des autres. Sont par exemple des acquêts le salaire et les intérêts créanciers
• En cas de séparation, de décès ou en cas de modification du régime matrimonial, les acquêts sont additionnés et répartis par moitié
2. La communauté des biens:
• Si les époux désirent réunir leurs patrimoines respectifs, ils doivent conclure un contrat de mariage. Dans certains des cantons, ce dernier doit se faire sous forme authentique
• En cas de séparation, les biens sont répartis par moitié
3. La séparation des biens:
• Si les époux désirent conserver leurs patrimoines de manière séparée, ils doivent conclure un contrat de mariage. Dans certains cantons, ce dernier doit avoir la forme authentique
• En cas de séparation ou de décès, il n’y a rien à répartir puisque rien n’a été mis en commun

Avec la conclusion d’un crédit hypothécaire VIAC, tu deviens client de la Banque WIR. Cette dernière ouvre un compte bancaire à ton nom dont tu auras besoin pour régler tes intérêts hypothécaires. Pour ouvrir cette relation-client, conformément aux directives de la FINMA, la Banque WIR nécessite de ta part une copie authentifiée d’une pièce d’identité.

Important: en ta qualité de client VIAC, tu ne supportes pas de frais liés à ce compte hypothécaire que la banque tiendra gratuitement pour toi.

Crédit hypothécaire du marché monétaire:
Le taux d’intérêt du crédit hypothécaire du marché monétaire se compose du SARON® (Swiss Average Rate Over Night) et d’un supplément convenu individuellement. Le SARON® est un taux d’intérêt au jour le jour appliqué entre deux parties (en règle général des banques) pour des affaires de crédit à court terme (opérations repo). Tous les trois mois, un taux d’intérêt moyen est calculé sur la base de ces taux d’intérêt au jour le jour qui t’est ensuite facturé avec le supplément individuel. Le SARON® est calculé et publié par la société SIX Swiss Exchange AG. Si le taux d’intérêt SARON est négatif, la base de ton taux d’intérêt hypothécaire sera 0%.

Crédit hypothécaire à taux fixe sur 5 / 10 ans:
Avec le crédit hypothécaire VIAC à taux fixe, tu peux fixer le taux d’intérêt pour ces 5 ou 10 prochaines années. Cela te permet de planifier très précisément ta charge d’intérêt pour cette période. Si les taux d’intérêt hypothécaires du marché devaient augmenter pendant la durée de ton crédit, cela ne te concerne pas. En revanche, si les taux d’intérêt sur le marché baissent, tu ne pourras pas profiter de cette évolution positive des taux d’intérêt. Ce n’est qu’au terme de la durée de ton crédit hypothécaire à taux fixe que tu pourras soit rembourser ton crédit hypothécaire, soit le prolonger aux taux d’intérêt qui seront alors en vigueur.

Ton salaire annuel peut avoir plusieurs composantes. Voici quelles sont ces composantes et où tu peux trouver les chiffres correspondants:

• Salaire fixe: nous entendons par salaire fixe le revenu de base que te procure ton activité lucrative. Si tu reçois chaque mois le même salaire, tu peux saisir le salaire brut indiqué dans ton décompte mensuel de salaire. Il est important de savoir qu’il te faut indiquer si tu reçois 12 ou 13 salaires mensuels. En guise d’alternative, tu peux également indiquer le montant figurant au chiffre 1 de ton certificat annuel de salaire.
• Salaire variable: nous entendons par salaire variable les éléments du salaire qui ne font pas partie du salaire de base et dont le montant peut varier. Il peut s’agir de gratifications (bonus), de provisions ou de dédommagements forfaitaires. Tu devrais saisir ici la moyenne de ces trois dernières années. Tu dois également pouvoir expliquer comment tu arrives à ce montant, par exemple sur la base des décomptes ou des certificats de salaire de ces trois dernières années.
• Autres revenus réguliers: il s’agit ici de revenus tels que des rendements durables de titres, des allocations familiales, des aliments etc.

Si, après avoir effectué le Quick-Check, tu reçois le message qu’il n’est pas possible de te proposer un crédit hypothécaire VIAC, cela s’explique par les renseignements que tu as fournis. Regarde le catalogue des critères et contrôle si l’une des informations fournies exclut l’octroi d’un crédit hypothécaire VIAC.

Tu peux effectuer le Quick-Check autant de fois que tu le désires. Cela signifie que tu peux toujours choisir "Retour" pour modifier tes informations.

Si le résultat reste négatif malgré la modification de tes informations, tu peux t’adresser à la Banque WIR. Les conseillers en crédits de la Banque WIR analyseront avec toi ta situation personnelle et détermineront s’il existe des solutions alternatives qui te permettront de réaliser ton rêve de devenir propriétaire immobilier (tél. 0800 947 947).

Pour pouvoir financer l’achat de ton bien immobilier avec un crédit hypothécaire VIAC, tu dois disposer de fonds propres représentant au moins 20% de la valeur du bien immobilier. Ces 20% ne doivent pas forcément être constitués de liquidités. Tu peux également mettre en gage tes avoirs de prévoyance.
Selon les exigences minimales de SwissBanking en vigueur, il faut disposer d’une part minimale de fonds propres de 10% qui ne proviennent pas du deuxième pilier (versement anticipé et mise en gage) pour financer l’acquisition d’un bien immobilier destiné au propre usage du propriétaire. Cela signifie que tu peux mettre en gage l’avoir sur ton compte VIAC du pilier 3a pour financer ces 10% résiduels.
Tu peux financer le reste des fonds propres nécessaires en mettant en gage ton compte VIAC de libre passage en guise de gage supplémentaire. Tu utilises donc ton pilier 3a VIAC et ton compte de libre passage VIAC en tant que gages pour financer ton bien immobilier à 100%.
A noter en cas de mise en gage: si, jusqu'au moment de la suspension du crédit, les garanties supplémentaires présentent un solde insuffisant (p. ex. suite à de fortes fluctuations des cours des titres), un apport supplémentaire correspondant de fonds propres doit être effectué.

Un exemple:

Si tu résilies ton crédit hypothécaire VIAC avant l’échéance convenue, tu devras payer une pénalité pour remboursement anticipé.
Le montant de cette pénalité dépend, entre autres, de la durée résiduelle, du montant du crédit et du taux d’intérêt de référence.
Si tu désires résilier ton crédit hypothécaire VIAC de manière anticipée, contacte s’il te plaît les conseillers en crédit de la Banque WIR (Tél. 0800 947 947).

L’équipe de conseillers en crédits de la Banque WIR reste très volontiers en tout temps à ta disposition pour répondre à tes questions au numéro de téléphone 0800 947 947. En cas de question, tu peux tout simplement les appeler pour obtenir la réponse dont tu as besoin. Il n’est pas nécessaire de fixer un rendez-vous pour cela.
Il n’est pas possible de prendre de rendez-vous avec un conseiller pour les crédits hypothécaires VIAC.