Hypothek: FAQ

Unter einem schlüsselfertigen Objekt verstehen wir eine noch nicht gebaute Liegenschaft, welche du schlüsselfertig zu einem bestimmten Zeitpunkt kaufen möchtest. In der Bauphase agierst du dabei nicht als Generalunternehmer.

Wenn diese Ausgangslage gegeben ist, kann die Finanzierung mit einer VIAC Hypothek erfolgen (sofern alle Kriterien zur Liegenschaft und dir persönlich erfüllt sind).

Bitte beachte, dass du bei der Finanzierung des schlüsselfertigen Objektes alle zu leistenden Anzahlungen selbst bezahlen musst (keine Finanzierung durch VIAC Hypothek). Wurden mehr als 20% angezahlt, kann die Differenz nicht über die VIAC Hypothek rückgefordert werden. Die Auszahlung der Hypothek erfolgt als einmalige Schlusszahlung zum Zeitpunkt der schlüsselfertigen Übergabe.
Dadurch, dass alle Zahlungen vor der Schlusszahlung aus deinen Eigenmitteln erfolgen, trägst du allein das Risiko, dass die Liegenschaft durch den Generalunternehmer fertig gebaut wird.

Wenn dein Objekt im Generalunternehmerverhältnis mit mehreren Zahlungen (Tranchen) finanziert werden soll, ist dies nicht mittels VIAC Hypothek möglich. Kontaktiere in diesem Fall bitte das Kredit Team der Bank WIR (Tel. 0800 947 947 / Team 3)

Wenn du von steigenden Hypothekarzinsen ausgehst oder du deine auslaufende Hypothek neu finanzieren möchtest, kannst du deinen Zinssatz bis zu 1.5 Jahre vor der Auszahlung fixieren. Dabei wird ein Zuschlag (sogenannter Forward) deinem Zinssatz dazugerechnet. Der Zuschlag fällt an, wenn die Auszahlung der Hypothek in mehr als 3 Monaten stattfindet und wird gemäss der aktuellen Marktsituation berechnet.

Der Forward beträgt aktuell 0.02% pro Monat, wobei die ersten drei Monate kostenlos sind.

Beispiel: Fixierung Zinssatz in 6 Monaten ergibt einen Aufschlag von 0.06% (3 Monate kostenlos zzgl. 3 Monate zu je 0.02%).
Liegt der aktuell ausgewiesene Zinssatz bspw. bei 1.00%, beträgt dein effektiver Zinssatz bei einer Fixierung 6 Monate im Voraus insgesamt 1.06% pro Jahr für die gesamte Laufzeit.

Wenn du den Quick-Check ausgefüllt hast und das Antragsformular inklusive der notwendigen Beilagen der Bank WIR zustellen möchtest, hast du zwei Möglichkeiten:

• Sende eine E-Mail an viac-hypothek@wir.ch und hänge deine Unterlagen als Beilage im PDF Format an (keine Zip-Dateien oder Links). Bitte beachte, dass wir nur E-Mails bis maximal 45 MB empfangen können. Falls notwendig kannst du die Beilagen auch in mehreren E-Mails zustellen.
• Sende die Unterlagen per Post an:
  Bank WIR
  Kreditteam
  Auberg 1
  4002 Basel

Mit dem VIAC Quick Check wird eine erste Prüfung deiner Hypothekareignung durchgeführt. Es werden Kriterien wie Objektart, Finanzierungsaufstellung und Belehnung sowie eine erste grobe Tragbarkeitsrechnung durchgeführt. Ein positives Ergebnis des Quick Checks ist Voraussetzung, um mit der Hypothekaranfrage fortzufahren und anschliessend die Unterlagen zur ordentlichen Prüfung einzureichen.

Wichtig: Ein positives Feedback des Quick Checks ist noch keine definitive Finanzierungszusage. Erst nach der ordentlichen Prüfung des Hypothekarantrages durch die Bank WIR und dem Versand der Vertragsunterlagen ist die Zusage definitiv.

Mittels Quick-Check in der VIAC Webversion (für Computer oder Tablet) kannst du eigenständig prüfen, ob du dich für eine VIAC Hypothek eignest. Es werden Kriterien wie beispielsweise Objektart, Finanzierungsaufstellung, Belehnung und eine erste grobe Tragbarkeitsrechnung durchgeführt. Folgende Kriterien müssen zudem erfüllt sein, um vom Angebot der VIAC Hypothek zu profitieren:

1. Kriterien: Persönliches
• Privatpersonen zwischen 18 und 60 Jahren
• Kreditnehmer mit Schweizer Staatsbürgerschaft oder Aufenthaltsbewilligung B oder C
• VIAC Säule 3a oder VIAC FZ Kunde (bei mehreren Kreditnehmern muss mindestens einer VIAC-Kunde sein)
2. Kriterien: Immobilie
• Objekt gilt als Hauptwohnsitz oder wird nach dem Kauf als Hauptwohnsitz verwendet
• Selbstgenutzt: Das Objekt ist zu 100% selbstgenutzt
• Bestehendes oder schlüsselfertiges Objekt
• Renovationskosten bis max. 10% des Objektwertes
• Liegenschaft in der Schweiz
• Objektwert maximal CHF 2.3 Mio.
• Keine wertvermindernden Dienstbarkeiten / Grundlasten (Wohnrecht, Nutzniessung, Parzelle im Baurecht)
• Ausgeschlossen:
• Ferienwohnungen
• Renditeobjekte oder teilweise vermietete Objekte
• Bauprojekte oder Objekte im oder mit geplantem Umbau (Kosten > 10% des Objektwertes)
• Liegenschaften im Ausland oder Kanton Tessin
3. Kriterien: Finanzierung
• Maximal 2 Kreditnehmer
• Belehnung max. 80% (20% Eigenmittel können durch Verpfändung erbracht werden)
• Kalkulatorische Tragbarkeit muss gegeben sein
• Hypothek muss zwischen CHF 100'000.- und 1'840'000.- liegen
• Es sind nur Gesamtfinanzierungen zugelassen (Ausgeschlossen: Nachgangsfinanzierungen)
• Auszahlungs- / Finanzierungstermin muss spätestens in 1.5 Jahren sein.

Die Hypothekarsumme muss nicht als Ganzes finanziert werden. Die Summe kann auch aufgeteilt werden und unterschiedlich finanziert werden. Die jeweilige Aufteilung der Hypothekarsumme wird als Tranche bezeichnet.

Beispiel:
Gesamte Hypothekarsumme: CHF 800'000.-
1. Tranche: CHF 400'000.- Festhypothek 10 Jahre
2. Tranche: CHF 400'000.- Festhypothek 5 Jahre.

Mit der VIAC Hypothek können nur Gesamtfinanzierungen durchgeführt werden. Es muss also die gesamte Hypothekarsumme finanziert werden und nicht nur einzelne Tranchen.

Unter der Belehnung versteht man das Verhältnis zwischen der Hypothekarsumme und dem Verkehrswert der Immobilie in Prozent.

Ein Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie: CHF 1'000'000.-
- Harte Eigenmittel: CHF 200'000.-
- Hypothekarsumme: CHF 800'000.-
- Belehnung: 80% (CHF 800'000.- / CHF 1'000'000.-)

Bruttobelehnung versus Nettobelehnung:
Unter Bruttobelehnung versteht man die Hypothekarsumme, welche nur durch die Immobilie abgesichert wird. Bei der Nettobelehnung spricht man von der totalen Belehnung, welche durch die Immobilie und Zusatzsicherheiten (Verpfändung der 2. und / oder 3. Säule) abgesichert ist.

Ein Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie: CHF 1'000'000.-
- Verpfändete Eigenmittel: CHF 200'000.-
- Hypothekarsumme: CHF 1'000'000.-
- Nettobelehnung: 80% ((1'000'000 – 200'000) / 1'000'000)
- Bruttobelehnung: 100% (1'000'000 / 1'000'000)

Bei der VIAC Hypothek darf die Nettobelehnung maximal bei 80% liegen. Wenn du genügend Zusatzsicherheiten einbringst, kann die Bruttobelehnung bis zu 100% sein.

Hinweis: je höher die Belehnung ist, desto höher muss auch dein Einkommen sein, um die Tragbarkeit der Hypothek zu gewährleisten.

Bevor du eine definitive Hypothekarzusage erhältst, prüft die Bank WIR deine Kreditwürdigkeit und deine Kreditfähigkeit. Die Kreditfähigkeit wird anhand einer Tragbarkeitsberechnung ermittelt.
Die Tragbarkeitsberechnung sagt aus, wie das Verhältnis zwischen deinem Einkommen und den laufenden Kosten der Immobilie ist. Zu den laufenden Kosten zählen: Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Amortisationsverpflichtungen, sonstige Kosten. In dieser Berechnung wird nicht mit den effektiven Hypothekarzinsen gerechnet, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz. Der kalkulatorische Zinssatz ist höher als der effektive Zinssatz und soll sicherstellen, dass eine Immobilie auch im Falle eines Hypothekarzinsanstieges für dich als Hypothekarnehmer tragbar ist.

Sollte die Tragbarkeit gemäss dem VIAC Quick-Check nicht gegeben sein, kannst du dich an die Bank WIR wenden. Das Kreditteam der Bank WIR wird deine individuelle Situation mit dir anschauen und prüfen, ob es alternative Lösungen gibt, wie du dir den Traum vom Eigenheim verwirklichen kannst (Tel. 0800 947 947).

Hypothekargeberin ist die Bank WIR. Die Bank WIR prüft deine Kreditfähigkeit / -würdigkeit und eröffnet bei einer Finanzierung ein Hypothekenkonto in deinem / eurem Namen. Du wirst somit auch Kunde bei der Bank WIR. Bei VIAC führst du für die Hypothek lediglich den Quick-Check durch.

Alle Fragen rund um die Hypothek kannst du direkt der Bank WIR stellen. Die Hypothek wird (vorerst) nicht in der VIAC App oder auf der Webversion sichtbar. Dies wird bei genügend Nachfrage in einem weiteren Ausbau des Angebotes umgesetzt.

Nein, die VIAC Hypothek ist keine digitale Hypothek. Du führst digital den VIAC Quick-Check durch. Anschliessend kannst du das Antragsformular für die VIAC Hypothek sowie die notwendigen Unterlagen per Post oder E-Mail der Bank WIR zustellen. Die Bank WIR wird dir nach der erfolgten Hypothekarprüfung die Hypothekar- und Basisverträge postalisch zustellen. Du wiederum musst diese Verträge inkl. einer beglaubigten Ausweiskopie (hierfür erhältst du einen Gutschein, damit du die Beglaubigung kostenlos an jedem SBB oder Postschalter durchführen kannst) auf einer Bank WIR Filiale abgeben oder per Post zusenden.

Ja, du kannst eine bestehende Hypothek durch eine VIAC Hypothek ablösen. Die Auszahlung der VIAC Hypothek muss jedoch innerhalb der nächsten 1.5 Jahren erfolgen. Bitte beachte, dass in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird, solltest du deine Hypothek vor dem Ablauf der vereinbarten Laufzeit ablösen wollen.

Die angezeigten Hypothekarzinsen werden kontinuierlich den gängigen Marktzinsen angepasst. Sobald die Bank WIR von dir das vollständig eingereichte Hypothekardossier erhält, werden deine Zinsen je nach deinem gewählten Hypothekarmodell fixiert. Relevant für das Zinsangebot ist somit der Eingang deines vollständigen Hypothekardossiers bei der Bank WIR.

Wichtig: das eingereichte Dossier muss zwingend vollständig sein. Sollten die Unterlagen unvollständig oder unverständlich sein, so kann es sein, dass es je nach Marktentwicklung zu einer Änderung bei den Zinssätzen kommt.

Tipp: Reiche deine Unterlagen per E-Mail ein. So bekommst du eine zeitnahe Rückmeldung und Bestätigung.

Die angezeigten Zinssätze werden von der Bank WIR herausgegeben. Dabei handelt es sich um Richtsätze, welche basierend auf den Marktentwicklungen ändern können. Deinen definitiven Zinssatz erhältst du, wenn du das vollständige Hypothekardossier bei der Bank WIR eingereicht hast.

Güterstände regeln die Zuteilung von Gütern zwischen Eheleuten während der Ehe aber auch wie die Güter im Falle einer Scheidung oder Tod verteilt werden.

In der Schweiz kennen wir drei Güterstände:

1. Errungenschaftsbeteiligung:
   Wenn kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, gilt die Errungenschaftsbeteiligung (ordentlicher Güterstand)
• Eheleute bleiben Eigentümer des Eigengutes. Zum Eigengut gehören Güter, die man bereits vor der Ehe besessen hat und die man während der Ehe geschenkt oder geerbt hat
• Die Errungenschaften werden unabhängig voneinander verwaltet. Als Errungenschaft zählen z.B. Gehalt und Zinsen
• Bei einer Trennung, im Todesfall oder bei einer Änderung des Güterstandes werden die Errungenschaften zusammengeführt und hälftig aufgeteilt
2. Gütergemeinschaft:
• Möchten die Eheleute die Vermögen zusammenlegen, benötigt es einen Ehevertrag. Dieser muss je nach Wohnkanton beglaubigt werden
• Im Falle einer Trennung werden die Güter je zur Hälfte aufgeteilt
3. Gütertrennung:
• Möchten die Eheleute die Vermögen getrennt behalten, benötigt es einen Ehevertrag. Dieser muss je nach Wohnkanton beglaubigt werden
• Im Falle einer Trennung oder Tod gibt es nichts zu verteilen, da nichts zusammengelegt wurde

Mit dem Abschluss deiner VIAC Hypothek wirst du ein Kunde der Bank WIR. Dort wird ein Bankkonto für dich eröffnet, welches für die Zinsbelastungen der Hypothek benötigt wird. Um diese Kundenbeziehung zu eröffnen, benötigt die Bank WIR gemäss den Vorgaben der FINMA eine beglaubigte Ausweiskopie von dir.

Wichtig: Für dich als VIAC Kunde entstehen keine Kosten für dieses Hypothekenkonto. Das Konto wird kostenlos geführt.

Geldmarkt-Hypothek:
Bei der Geldmarkt-Hypothek setzt sich der Zinssatz aus dem SARON® (Swiss Average Rate Over Night) und einem individuell vereinbarten Zuschlag zusammen.
Der SARON® ist ein Tagesgeldzins, welcher in kurzfristigen Kreditgeschäften zwischen zwei Parteien (i.d.R. Banken) zur Anwendung kommt (Repogeschäft). Alle drei Monate wird aus diesen Tagessätzen ein Durchschnittszinssatz berechnet, welcher dir mit dem individuellen Zuschlag in Rechnung gestellt wird. Der SARON® wird von der SIX Swiss Exchange AG berechnet und publiziert. Im Falle, dass der SARON-Satz negativ ist, ist die Basis für deinen Hypothekarzins 0%.

Fest-Hypothek 5 / 10 Jahre:
Bei der VIAC Fest-Hypothek kannst du den Zinssatz für die nächsten 5 oder 10 Jahre fixieren. So kannst du deine Zinskosten für diese Zeit genau einplanen. Sollten die Hypothekarzinsen am Markt während deiner Laufzeit ansteigen, betrifft dich das nicht. Wenn die Zinsen jedoch am Markt sinken würden, kannst du von dieser Zinsentwicklung nicht profitieren. Erst wenn die Laufzeit zu Ende geht, wirst du die Hypothek entweder zurückzahlen oder zu den dann aktuellen Zinsen verlängern können.

Dein Jahreslohn kann sich aus unterschiedlichen Komponenten zusammensetzten. Um welche Komponenten es sich handelt und wo du die entsprechende Zahl findest, zeigen wir dir hier:

• Fixlohn: Unter dem Fixlohn verstehen wir dein Basiseinkommen, welches du aus deiner Erwerbstätigkeit erwirtschaftest. Sofern du jeden Monat den gleichen Lohn beziehst, kannst du den Bruttolohn aus deiner monatlichen Lohnabrechnung angeben. Wichtig dabei ist, dass du angeben musst, ob du 12 oder 13 Monatslöhne beziehst. Alternativ kannst du auch die Summe aus deinem jährlichen Lohnausweis (Ziffer1) angeben.
• Variabler Lohn: Unter dem variablen Lohn verstehen wir Lohnbestandteile, die nicht zum Basislohn gehören und in der Summe schwanken können. Dies können z.B. Gratifikationen (Bonus), Provisionen und Pauschalspesen sein. Hier sollst du den Durchschnitt der letzten drei Jahre erfassen. Du musst auch nachweisen können, wie der Betrag zustande kommt. Dies z.B. anhand von Lohnausweisen oder Lohnabrechnungen der letzten drei Jahre.
• Weiteres regelmässiges Einkommen: hier sind Einkommensarten wie z.B. nachhaltige Wertschriftenerträge, Kinderzulagen, Alimente, etc. gemeint.

Wenn du nach dem Ausfüllen des Quick Checks die Meldung erhältst, dass dir keine VIAC Hypothek angeboten werden kann, hat das etwas mit deinen Angaben zu tun. Schau dir den Kriterienkatalog an und prüfe, ob eine deiner Angaben gemäss Kriterienkatalog nicht für die VIAC Hypothek zulässig sind.

Du kannst den Quick Check beliebig oft ausfüllen. Das heisst, du kannst immer auf "Zurück" klicken und deine Angaben anpassen.

Sollte auch nach der Anpassung deiner Angaben das Ergebnis nicht positiv ausfallen, kannst du dich an die Bank WIR wenden. Das Kreditteam der Bank WIR wird deine individuelle Situation mit dir anschauen und prüfen, ob es alternative Lösungen gibt, wie du dir den Traum vom Eigenheim verwirklichen kannst (Tel. 0800 947 947).

Um deine Immobilie mit einer VIAC Hypothek finanzieren zu können, musst du mindestens 20% des immobilienwertes an Eigenmitteln einbringen. Diese 20% müssen nicht zwingend aus liquiden Mitteln zusammengesetzt werden. Du kannst auch deine Vorsorgevermögenswerte dafür verwenden.
Gemäss den geltenden Mindestanforderungen von SwissBanking ist bei selbstgenutztem Wohneigentum ein Mindestanteil an Eigenmitteln von 10% notwendig, welcher nicht aus der 2. Säule (Vorbezug und Verpfändung) stammt. Das heisst, du kannst dein VIAC 3a Konto für diese 10% als Sicherheit nutzen und es verpfänden.
Das restliche Mindesteigenkapital kannst du durch eine Verpfändung deines VIAC Freizügigkeitskontos als weitere Sicherheit einbringen. Du verwendest also dein VIAC 3a und FZ Konto als Sicherheit, um deine Immobilie zu 100% finanzieren zu lassen.
Zu beachten bei einer Verpfändung: Kommt es bis zum Zeitpunkt der Kreditaussetzung bei den Zusatzsicherheiten (z.B. infolge starken Kursschwankungen bei den Wertschriften) zu einer Unterdeckung, muss ein entsprechender Nachschuss von Eigenmitteln erfolgen.

Ein Beispiel:

Solltest du deine VIAC Hypothek vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen, wirst du eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen.
Wie hoch diese Entschädigung ist, hängt unter anderem von der Restlaufzeit, der Hypothekarsumme und dem Referenzzinssatz ab.
Solltest du deine VIAC Hypothek frühzeitig kündigen wollen, kontaktiere bitte das Kreditteam der Bank WIR (Tel. 0800 947 947).

Bei Fragen steht dir das Team Kreditberatung der Bank WIR unter der Telefonnummer 0800 947 947 gerne zur Verfügung. Du kannst bei Fragen einfach anrufen, um dein Anliegen zu klären. Eine Terminvereinbarung ist nicht notwendig.
Beratungstermine vor Ort finden zur VIAC Hypothek keine statt.