Ipoteca: FAQ

Una proprietà chiavi in mano è una proprietà che non è stata ancora costruita e che si vuole acquistare chiavi in mano. Nella fase di costruzione non si agisce come un appaltatore generale.

In questi casi, il finanziamento è possibile con un'ipoteca VIAC (a condizione che tutti i criteri per la proprietà e per te personalmente siano raggiunti).

Da notare che quando si finanzia una proprietà chiavi in mano, devi pagare tutti gli acconti in anticipo (nessun finanziamento attraverso l'ipoteca VIAC). Questi acconti possono essere più alti dei mezzi propri concordati del 20%. L'ipoteca viene pagata come pagamento finale unico, al momento della consegna chiavi in mano.
Poiché tutti i pagamenti, prima del nostro pagamento finale, sono fatti da te, tu solo ti assumi il rischio, che la proprietà venga completata dall'appaltatore generale.

Se la tua proprietà deve essere finanziata con diversi pagamenti (tranche), questo non può avvenire con un' ipoteca VIAC. In questo caso, si prega di contattare il team di credito della Banca WIR (tel. 0800 947 947).

Se ti aspetti un aumento dei tassi d'interesse ipotecari o vuoi rifinanziare la tua ipoteca in scadenza, puoi fissare il tuo tasso d'interesse fino a 1.5 anni prima del pagamento. In questo caso, un supplemento (il cosiddetto forward) viene aggiunto al tuo tasso di interesse. Il supplemento si applica se l'ipoteca viene pagata in più di 3 mesi ed è calcolato secondo la situazione attuale del mercato.

Il tasso a termine è attualmente dello 0.02% al mese, dove i primi tre mesi sono gratuiti.

Esempio: fissare il tasso d'interesse in 6 mesi comporta un premio dello 0.06% (3 mesi gratis più 3 mesi allo 0.02% ciascuno).
Se il tasso d'interesse attuale è dell'1.00%, per esempio, il tuo tasso d'interesse effettivo è dell'1.06% all'anno per tutta la durata se tu fissi il tasso d'interesse con 6 mesi d'anticipo.

Se hai completato il Quick Check e vuoi inviare il modulo di domanda con gli allegati necessari alla Banca WIR, hai due opzioni:

• Invia un'e-mail a viac-hypothek@wir.ch e allega i tuoi documenti in formato PDF (niente file zip o link). Si prega di notare che possiamo ricevere e-mail solo fino a un massimo di 45 MB. Se necessario, puoi anche inviare gli allegati in diverse e-mail.
• Inviare i documenti per posta a:
  Banca WIR
  Team credito
  Auberg 1
  4002 Basilea

Con il Quick Check VIAC si esegue un primo esame della tua idoneità ad accendere un'ipoteca. Si valutano criteri quali il tipo dell'oggetto, la lista del finanziamento e il rapporto tra l'importo finanziato e il costo di acquisto del bene e si esegue un calcolo approssimativo della sostenibilità. Un risultato positivo del Quick Check è il presupposto per continuare con la richiesta di ipoteca e per presentare successivamente le documentazioni per l'esame ordinario.

Importante: un riscontro positivo del Quick Check non significa ancora una promessa di finanziamento definitiva. La promessa è definitiva soltanto dopo l'esame ordinario della proposta di ipoteca da parte della Banca WIR e l'invio dei documenti contrattuali.

Tramite il Quick Check nella versione web di VIAC (per computer o tablet), puoi verificare direttamente se sei adatto a un' ipoteca VIAC. Vengono eseguiti criteri come il tipo di proprietà, la composizione del finanziamen-to, il mutuo e un primo calcolo approssimativo della sostenibilità. I seguenti parametri devono essere applica-ti per poter beneficiare dell'offerta ipotecaria VIAC:

1. Criteri: personali
• Persona Privata, tra i 18 e 60 anni
• Beneficiario del credito con cittadinanza svizzera o permesso di soggiorno B o C
• Pilastro 3a VIAC o cliente libero passaggio VIAC (nel caso di più beneficiari del credito, almeno uno deve essere cliente VIAC)
2. Criteri: immobile
• Oggetto è residenza principale o utilizzato come residenza principale dopo l'acquisto
• Uso proprio: l'oggetto è utilizzato al 100% dall'acquirente stesso
• Proprietà esistente o chiavi in mano
• Spese di ristrutturazione fino a un massimo del 10% del valore dell'oggetto
• Immobile in Svizzera
• Valore dell'oggetto al massimo CHF 2.3 mln.
• Nessun tipo di servitù /onere fondiario deprezzante (diritto di abitazione, usufrutto, parcella in diritto di superficie)
• Esclusi:
• Appartamenti di vacanza
• Oggetti di rendita od oggetti parzialmente locati
• Oggetti di costruzione od oggetti in o con ristrutturazione progettata (costi > 10% del valore dell'oggetto)
• Immobili all'estero o nel cantone Ticino
3. Criteri: Finanziamento
• Al massimo 2 beneficiari del credito
• Finanziamento massimo 80% del prezzo di acquisto (20% mezzi propri possono essere forniti tramite cessione in pegno)
• La sostenibilità tecnico deve esistere
• L'ipoteca deve ammontare tra CHF 100'000.- und 1'840'000.-
• Sono permessi soltanto finanziamenti totali (esclusi: finanziamenti postergati)
• Il termine di erogazione/finanziamento deve essere al più tardi tra 1 anno e mezzo

La somma ipotecaria non deve essere finanziata come un insieme. La somma può essere anche suddivisa e finanziata in diversi modi. La relativa suddivisione della somma ipotecaria è denominata tranche.

Esempio:
intera somma ipotecaria: CHF 800'000.-
1a tranche: CHF 400'000.- ipoteca fissa a 10 anni
2a tranche: CHF 400'000.- ipoteca fissa a 5 anni

Con l'Ipoteca VIAC si possono eseguire soltanto finanziamenti completi. Pertanto si deve finanziare l'intera somma ipotecaria e non soltanto singole tranche.

Sotto aggravio si intende il rapporto tra la somma ipotecaria e il valore commerciale dell'immobile in percento.

Un esempio:
- Valore commerciale dell'immobile: CHF 1'000'000.-
- Fondi propri di qualità primaria: CHF 200'000.-
- Somma ipotecaria: CHF 800'000.-
- Aggravio: 80% (CHF 800'000.- / CHF 1'000'000.-)

Aggravio lordo vs aggravio netto:
Sotto aggravio lordo si intende la somma ipotecaria garantita soltanto dall'immobile. Nel caso dell'aggravio netto si parla dell'aggravio totale, garantito dall'immobile e da garanzie supplementari (cessione in pegno del 2. e/o 3. pilastro).

Un esempio:
- Valore commerciale dell'immobile: CHF 1'000'000.-
- Mezzi propri ceduti in pegno: CHF 200'000.-
- Somma ipotecaria: CHF 1'000'000.-
- Aggravio: 80% ((1'000'000 – 200'000) / 1'000'000)
- Aggravio lordo: 100% (1'000'000 / 1'000'000)

Nel caso dell'Ipoteca VIAC l'aggravio netto deve ammontare ad al massimo l'80%. Se disponi di sufficienti garanzie supplementari, il rapporto tra l'importo finanziato e il costo di acquisto lordo può ammontare al 100%.

Avvertenza: quanto più alto è l'aggravio tanto più alto deve essere il tuo reddito per garantire la sostenibilità dell'ipoteca.

Prima di ricevere una promessa di ipoteca definitiva, la Banca WIR esamina la tua capacità creditizia. La capacità creditizia è accertata in base a un calcolo della sostenibilità.
Il calcolo della sostenibilità esprime il rapporto tra il tuo reddito e costi correnti dell'immobile. Rientrano nei costi correnti: gli interessi ipotecari, i costi accessori, gli obblighi di ammortamento, gli altri costi. In questo calcolo non si opera con i tassi ipotecari effettivi bensì con un tasso di interesse tecnico. Il tasso d'interesse tecnico è più alto del tasso di interesse effettivo e deve garantire che l'immobile è sostenibile per te beneficiario dell'ipoteca anche nel caso di un aumento dei tassi ipotecari.

Se secondo il Quick Check VIAC la sostenibilità per te non fosse data, puoi rivolgerti alla Banca WIR. Il team Credito della Banca WIR valuterà con te la tua situazione individuale ed esaminerà l'esistenza di soluzioni alternative per farti realizzare il sogno della casa di proprietà (tel. 0800 947 947).

Il datore di ipoteca è la Banca WIR. La Banca WIR esamina la tua capacità creditizia/affidabilità e apre nel caso di un finanziamento un conto ipotecario a tuo/vostro nome. Diventi quindi anche cliente della Banca WIR. Presso VIAC esegui soltanto il Quick-Check per l'ipoteca.

Tutte le domande inerenti all'ipoteca puoi rivolgerle direttamente alla Banca WIR. L'ipoteca non sarà (dapprima) visibile sull'App VIAC o sulla versione web. Nel caso di sufficiente richieste questo sarà applicato in un ulteriore ampliamento dell'offerta.

No, l'Ipoteca VIAC non è un'ipoteca digitale. Digitalmente esegui il Quick-Check VIAC. Successivamente puoi inviare alla Banca WIR per posta o e-mail il formulario di proposta per l'Ipoteca VIAC e le documentazioni necessarie. Dopo l'esecuzione dell'istruttoria, la Banca WIR ti invierà per posta i contratti ipotecari e di base. Tu devi consegnare o inviare per posta a una filiale della Banca WIR questi contratti corredati di una copia certificata di un documento di identità (a questo proposito ricevi un buono per eseguire la certificazione gratuitamente a ogni sportello FFS o postale).

Sì, puoi riscattare un'ipoteca esistente con un'Ipoteca VIAC. L'erogazione dell'Ipoteca VIAC deve tuttavia avvenire entro il prossimo anno e mezzo. Tieni presente che nella maggior parte dei casi sarà richiesta una penale per estinzioni anticipate nel caso tu volessi riscattare la tua ipoteca prima della scadenza della durata pattuita.

I tassi ipotecari indicati sono adeguati continuamente ai tassi di mercato comuni. Non appena la Banca WIR riceve da te il dossier ipotecario completo presentato, i tuoi tassi saranno fissati a seconda del modello ipotecario scelto da te. Ad essere rilevante per l'offerta dei tassi è quindi la ricezione del tuo dossier ipotecario completo presso la Banca WIR.

Importante: il dossier presentato deve essere assolutamente completo. Se le documentazioni dovessero essere incomplete o incomprensibili può succedere, che a seconda dello sviluppo del mercato, si verifichi un cambiamento dei tassi ipotecari.

Consiglio: invia le tue documentazioni per e-mail. In questo modo ricevi un riscontro e una conferma immediati.

Stipulazione di ipoteca precoce: se parti dal presupposto di tassi ipotecari in aumento o se intendi rifinanziare la tua ipoteca in scadenza, puoi fissare il tuo tasso ipotecario con un anticipo fino a un anno e mezzo prima dell'erogazione. Così facendo al tuo tasso di interesse sarà aggiunto un supplemento (cosiddetto Forward). L'aumento risulta, se l'erogazione dell'ipoteca avviene in più di 3 mesi ed è calcolato secondo la situazione di mercato attuale.

I tassi di interesse indicati sono pubblicati dalla Banca WIR. Si tratta di tassi indicativi che possono cambiare in base agli sviluppi di mercato. Ricevi il tuo tasso di interesse definitivo quando hai presentato il tuo dossier ipotecario completo alla Banca WIR.

I regimi dei beni disciplinano l'attribuzione di beni tra i coniugi durante il matrimonio ma anche come saranno distribuiti i beni nel caso di un divorzio o di morte.

In Svizzera si conoscono tre regimi di beni:

1. Partecipazione agli acquisti:
   Se non è stata stipulata nessuna convenzione matrimoniale, vige la partecipazione agli acquisti (regime di beni ordinario)
• I coniugi rimangono proprietari dei beni propri. Ai beni propri appartengono i beni posseduti già prima del matrimonio e che si è ricevuto in regalo o si sono ereditati durante il matrimonio
• Gli acquisti sono amministrati indipendentemente gli uni dagli altri. Sono considerati acquisti ad es. il reddito e gli interessi
• In caso di separazione, di morte o di una modifica del regime dei beni gli acquisti sono riuniti e divisi a metà
2. Comunione dei beni:
• Se i coniugi intendono riunire i patrimoni è necessaria una convenzione matrimoniale. A seconda del cantone di residenza questa deve essere autenticata
• Nel caso di una separazione i beni saranno divisi in due
3. Separazione dei beni:
• Se i coniugi intendono tenere separati i patrimoni è necessaria una convenzione matrimoniale. A seconda del cantone di residenza questa deve essere autenticata
• Nel caso di una separazione o di morte non c'è niente da dividere, poiché niente è stato riunito

Con la stipulazione della tua Ipoteca VIAC diventi un cliente della Banca WIR. Là sarà aperto un conto bancario per te, necessario per l'addebito degli interessi dell'ipoteca. Per aprire questo rapporto di clientela, secondo le direttive della FINMA la Banca WIR necessita da te di una copia autenticata di un documento di identità.

Importante: per te come cliente VIAC non sorgono spese per questo conto ipotecario, che è gestito gratuitamente.

Ipoteca del mercato monetario:
Nel caso dell'ipoteca del mercato monetario il tasso di interesse è composto dal SARON® (Swiss Average Rate Over Night) e un supplemento concordato individualmente. Il SARON® è un interesse di prestito giornaliero che trova applicazione nelle operazioni di credito a breve scadenza tra due parti (di regola banche) (operazione di pronti contro termine). Ogni tre mesi da questi tassi giornalieri si calcola un tasso di interesse medio che ti sarà fatturato insieme al supplemento concordato individualmente. Il SARON ® è calcolato e pubblicato dalla SIX Swiss Exchange AG. Nel caso che il tasso SARON risulti negativo, la base per il tuo interesse ipotecario è 0% (vedi grafica in basso).

Ipoteca fissa 5 / 10 anni:
Nel caso dell'ipoteca fissa VIAC puoi fissare il tasso di interesse per i prossimi 5 o 10 anni. Così puoi pianificare precisamente le tue spese di interesse per questo periodo. Se i tassi ipotecari sul mercato dovessero salire durante la tua durata, questo non ti tange. Se tuttavia gli interessi sul mercato scendessero, non puoi approfittare di questo sviluppo dei tassi.
Soltanto alla fine della durata potrai o restituire l'ipoteca o prorogarla agli interessi allora attuali.

Il tuo reddito annuale può comporsi da varie componenti. Di quali componenti si tratta e dove trovi la relativa cifra te lo mostriamo qui:

• Salario fisso: sotto salario fisso intendiamo il tuo reddito di base, che consegui con il tuo lavoro. Se ogni mese percepisci lo stesso salario puoi indicare il salario lordo riportato nel rendiconto del salario mensile. In questo contesto è importante indicare se percepisci 12 o 13 salari mensili. In alternativa puoi indicare anche la somma del tuo rendiconto del salario annuo (cifra 1).
• Salario variabile: sotto il salario variabile intendiamo le parti del reddito che non appartengono al reddito di base e che posso oscillare nella somma. Questi possono essere ad es. gratifiche (bonus), provvigioni e spese forfettarie. In questo caso devi riunire la media degli ultimi tre anni. Devi anche poter dimostrare come si realizza l'importo. Questo ad es. in base a certificati di salario o rendiconti del salario degli ultimi tre anni.
• Ulteriore reddito regolare: con questo si intendono tipi di reddito come ad es. utili di titoli duraturi, assegni famigliari, alimenti, ecc.

Se dopo la compilazione del Quick Check ricevi la comunicazione che non è possibile offrirti nessuna Ipoteca VIAC, ciò dipende dalle tue informazioni. Vai a vedere il catalogo dei criteri e verifica, se una delle tue informazioni secondo il catalogo dei criteri non è ammessa per l'Ipoteca VIAC.

Puoi compilare il Quick Check quante volte vuoi. Vale a dire puoi sempre cliccare su "indietro" e adeguare le tue informazioni.

Se anche dopo l'adeguamento delle tue informazioni il risultato non dovesse essere positivo, puoi rivolgerti alla Banca WIR. Il team del Credito della Banca WIR guarderà con te la tua situazione individuale ed esaminerà se esistono soluzioni alternative per realizzare il tuo sogno della casa di proprietà (tel. 0800 947 947).

Per finanziare il tuo immobile con un'Ipoteca VIAC devi conferire almeno il 20% del valore dell'immobile sotto forma di mezzi propri. Questo 20% non deve essere composto necessariamente da mezzi liquidi. A questo proposito puoi utilizzare anche i tuoi valori patrimoniali della previdenza.
In conformità ai requisiti minimi vigenti di SwissBanking nel caso di proprietà abitativa per uso proprio è necessaria una quota minima di mezzi propri del 10% non proveniente dal 2° pilastro (prelievo anticipato e cessione in pegno). Ciò significa che per questo 10% puoi utilizzare come garanzia il tuo conto VIAC 3a e cederlo in pegno.
Il rimanente capitale proprio minimo puoi conferirlo con la cessione in pegno del tuo conto di libero passaggio VIAC come ulteriore sicurezza. Utilizzi quindi il tuo conto VIAC 3a e il conto di libero passaggio per finanziare al 100% il tuo immobile.
Attenzione in caso di cessione in pegno: se fino al momento della sospensione del finanziamento la garanzia aggiuntiva dovesse risultare insufficiente (ad es. a causa di forti variazioni di prezzo dei titoli), dovrà essere effettuato un corrispondente e ulteriore apporto di fondi propri.

Un esempio:

Se tu dovessi estinguere la tua Ipoteca VIAC prima della scadenza della durata pattuita, dovrai pagare una penale per l'estinzione anticipata.
A quanto ammonta questa penale dipende tra l'altro dalla durata residua, dalla somma ipotecaria e dal tasso di interesse di riferimento.
Se tu volessi estinguere anticipatamente la tua Ipoteca VIAC, contatta per favore il team Credito della Banca WIR (tel. 0800 947 947).

Nel caso di domande il team Consulenza Credito della Banca WIR è lieto di essere a tua disposizione al numero telefonico 0800 947 947. Sei hai delle domande puoi chiamare per chiarire i tuoi dubbi. Non è necessario prendere un appuntamento.
Non si tengono appuntamenti di consulenza sul posto per l'Ipoteca VIAC.